20. jun 2019
  Search

Zemljišna knjiga

 

 

Objašnjenja i uputstva data su za neke tipične i opšte slučajeve, i primenjiva su samo u područjima gde je izrađen katastar nepokretnosti kao osnovna i javna evidencija o nepokretnostima i pravima na njima
1) proveriti i utvrditi status nepokretnosti u zemljišnoj knjizi
Mogućnosti i način upisa prava na određenoj nepokretnosti zavise pre svega od njenog statusa u zemljišnoj knjizi - zato je neophodno izvršiti uvid u stanje u zemljišnim knjigama i proveriti da li je i na koga predmetna nepokretnost upisana - što se ostvaruje ili izdavanjem vlasničkog lista ili neposrednim uvidom u evidenciju i dobijanjem usmenih informacija i objašnjenja od zemljišnoknnjižnog referenta.
Tek kada se utvrdi tačan status nepokretnosti u zemljišnoj knjizi, može se za konkretan slučaj utvrditi koje radnje treba preduzeti i koja dokumenta treba pribaviti u cilju željenog upisa.
2) pripremiti dokumentaciju
Kada ste utvrdili status nepokretnosti u zemljišnoj knjizi potrebno je pripremiti odgovarajuću dokumentaciju.
Za razliku od katastra nepokretnosti gde ako je neka nepokretnost stečena na osnovu zakona, teret dokazivanja pravnog sleda nije na kupcu i on se automatski upisuje kao vlasnik - u zemljišnim knjigama potrebno je uz zahtev priložiti svaki dokument kojim se dokazuje pravo svojine od zemljišnoknjižnog vlasnika, preko svih vanknjižnih vlasnika do krajnjeg kupca - pravni kontiniitet ili tkz. zemljišnoknjižni niz.
Potrebna dokumentacija se razlikuje u zavisnosti od toga kako je to pravo stečeno i kakav je bio status prethodnih vlasnika.
Primera radi, možemo izdvojiti nekoliko tipičnih situacija:
a) Uknjižba prava svojine na osnovu ugovora o kupoprodaji, ukoliko je prodavac uknjižen kao vlasnik
Potrebno je pripremiti sledeće:
Ugovor o kupoprodaji:
- Na kome su potpisi ugovarača overeni u sudu.
- U originalu ili fotokopiji overenoj da je verna originalu (u sudu ili opštini).
- Sa poreskom klauzulom - pečatom poreske uprave koji potvrđuje da je porez na prenos apsolutnih prava regulisan.
- Sa izričitom i bezuslovnom saglasnošću prodavca da kupac može da uknjiži pravo svojine (clausula intabulandi) - ako je nema u samom ugovoru, potrebno je priložiti saglasnost u posebnoj pisanoj izjavi prodavca, na kojoj potpis prodavca mora biti overen u sudu.
Fotokopija lične karte kupca.
Ako je kupac pravno lice, potreban je izvod iz Agencije za privredne registre Republike Srbije, u originalu ili fotokopiji overenoj da je verna originalu (u sudu ili u opštini).
b) Uknjižba prava svojine na osnovu ugovora o kupoprodaji, ukoliko prodavac nije uknjižen kao vlasnik
Ako prodavac iz zaključenog ugovora o kupoprodaji nije uknjižen kao vlasnik nepokretnosti, a uknjiženo je neko drugo lice, pored dokumenata navedenih pod a), potrebno je priložiti i isprave na osnovu kojih prodavac izvodi svoje pravo od upisanog nosioca prava, čime se dokazuje neprekinut niz osnova sticanja prava (pravni kontinuitet). Ovo znači da je u slučaju da je nepokretnost bila više puta predmet prenosa vlasništva, a i dalje je upisana na prvobitnog vlasnika, potrebno da poslednji sticalac dostavi isprave o svim tim prenosima. Pri tome, za sve isprave važi ono što je navedeno za sadržaj ugovora o kupoprodaji.
Ni kod ugovora o otkupu stanova u društvenoj svojini ne postoji izuzetak - za razliku od katastra nepokretnosti, procedura u zemljišnim knjigama zahteva kontinuitet vlasništva. Naime, ako je na stanu upisano neko drugo društveno pravno lice a ne ono koje je dalo stan u otkup, potrebno je prribavljati isprave o pravnoj vezi između tih pravnih lica i priložiti svu dokumentaciju kojom se dokazuje celokupni niz osnova sticanja
v) Uknjižba prava svojine na osnovu ugovora o kupoprodaji, ukoliko je predmet kupoprodaje objekat ili poseban deo objekta (stan, poslovni prostor, garaža), a pravo svojine nije uopšte uknjiženo
Ukoliko je objekat evidentiran na katastarskom planu, pored dokumenata navedenih pod a) ili b), potrebno je priložiti i:
Građevinsku i upotrebnu dozvolu (rešenje o odobrenju za izgradnju odnosno za upotrebu objekta koje se dobija od nadležne opštinske odnosno gradske uprave)
- U originalu ili fotokopiji koja je overena da je verna originalu (u sudu ili opštini).
- Sa klauzulom pravosnažnosti (pečatom donosioca rešenja kojim se potvrđuje kada je odluka postala pravosnažna).
Ako zemljište nije upisano na investitora iz dozvola, potrebno je pribaviti isprave kojima je stekao pravo na zemljištu.
Ako objekat nije evidentiran na katastarskom planu, pored svega napred navedenog, potrebno je i angažovati ovlašćenu geodetsku organizaciju koja će izvršiti geodetsko snimanje zgrade (spisak geodetskih organizacija možete naći na internet stranici RGZ-a http://www.rgz.gov.rs/go, ili u nadležnoj službi RGZ-a) i prijaviti promenu u katastru nepokretnosti.
g) Uknjižba prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini, na osnovu ugovora o prenosu prava korišćenja
Pored ugovora o prenosu prava korišćenja, za koji važi sve navedeno za ugovor o kupoprodaji (pod a)), i fotokopije lične karte ili izvod iz Agencije za privredne registre za sticaoca, potrebno je pripremiti:
Rešenje nadležne opštinske uprave doneto na osnovu čl. 84. Zakona o planiranju i izgradnji, kojim se utvrđuje pravo korišćenja ostalog neizgrađenog zemljišta u državnoj svojini:
- u originalu ipi fotokopija overena da je verna originalu (u sudu ili opštini);
- sa klauzulom pravosnažnosti (pečatom donosioca rešenja kojim se potvrđuje kada je odluka postala pravosnažna).
d) Upis hipoteke
Ako je na nepokretnosti koja se zalaže uknjiženo pravo svojine založnog dužnika
Potrebno je pripremiti jednu od ovih isprava koje mogu biti osnov hipoteke, i to:
Ugovor o hipoteci
- Na kome su potpisi ugovarača overeni u sudu.
- U originalu ili fotokopiji koja je overena da je verna originalu (u sudu ili opštini).
- Sa izričitom i bezuslovnom saglasnošću vlasnika da poverilac može upisati hipoteku na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi).
Ugovor o hipoteci može biti zaseban ugovor, ili deo ugovora koji uređuje dug (zajam, kredit i drugo).
Založna izjava
Sve što je navedeno za ugovor o hipoteci važi i za založnu izjavu. Založnu izjavu daje vlasnik nepokretnosti koja se zalaže.
Rešenje nadležnog suda kojim se prihvata sporazum stranaka o obezbeđenju potraživanja zasnivanjem hipoteke, prema Zakonu o izvršnom postupku.
Ako nepokretnost koja se zalaže nije uknjižena
U ovom spučaju hipoteka se može upisati na osnovu ugovora o hipoteci ili založne izjave, pored kojih je potrebno priložiti:
Građevinsku dozvolu (rešenje nadležne opštinske, odnosno gradske, uprave o odobrenju za izgradnju objekta koji se zalaže):
- u originalu ili fotokopiji koja je overena da je verna originalu (u sudu ili opštini).
- sa klauzulom pravosnažnosti (pečatom izdavaoca rešenja kojim se potvrđuje kada je odluka postala pravosnažna).
đ) Brisanje hipoteke
Da bi se hipoteka brisala, odnosno ispisala, potrebno je priložiti pismenu izjavu poverioca da pristaje na ispis. Ako potraživanje nije izmireno, potpis poverioca na izjavi mora biti overen kod suda. Izjava mora biti predata u originalu ili fotokopiji overenoj da je verna originalu (u sudu ili opštini).
4) Sastavite zahtev za uknjižbu
Postupak za upis pokreće se zahtevom . Zahtev za uknjižbu mora da sadrži sledeće elemente:
Kome se upućuje (najčešće je to Drugi opštinski sud - odeljenje zemljišnih knjiga ili Četvrti opštinski sud - odeljenje zemljišnih knjiga )?
Šta se zahteva-traži ?tačan opis nepokretnosti na koji se zahtev odnosi - vrsta nepokretnosti, katastarska opština, adresa, uz obaveznu naznaku katastarske parcele i zemljišnoknjižnog uloška
Ko zahteva-traži (ime i prezime, odnosno naziv, i adresa podnosioca, kao i njegovog zastupnika ili punomoćnika - ukopiko ih ima)?
Potpis podnosioca zahteva, odnosno ovlašćenog lica.
Pored ovih obaveznih elemenata, zahtev može da sadrži i druge navode za koje podnosilac smatra da su od značaja za odlučivanje.
Ako zahtev podnosi zastupnik ili punomoćnik, uz zahtev je potrebno priložiti i odgovarajući dokaz o svojstvu zastupnika, odnosno punomoćje.
Zahtev za upis hipoteke mogu podneti vlasnik nepokretnosti, dužnik ili poverilac.
5) takse i naknade po predmetu
Uz pripremljenu dokumentaciju, potrebno je platiti i republičku administrativnu taksu i odgovarajuće naknade. Prilikom podnošenja zahteva potrebno je predati dokaz o plaćenoj administrativnoj taksi, dok se naknada plaća naknadno, u roku od 15 dana od dana dobijanja rešenja, kojim se dozvoljava upis.
Visine naknada se razlikuju u zavisnosti od vrste upisa, i u ovom trenutku (decembar 2008.) iznose :
Za uknjižbu prava svojine - 2.600,00 dinara (za molbu podnetu sa svim zahtevima) a kada sud dozvoli uknjižbu treba platiti još jednu (upisnu) taksu od 1.300 dinara po pravnim osnovama koje ne podležu naplati poreza na promet
Ako se upis vlasništva nad nepokretnosti obavlja po rešenju o nasleđivanju onda se ne plaćaju ni molbena ni upisna taksa. U slučaju da je reč o poklonu, onda se plaća molbena taksa od 2.600 dinara, i 650 dinara na ime upisne takse.
Za upis hipoteke - 358,00 dinara.
6) Predajte zahtev za uknjižbu sa pratećom dokumentacijom u nadležnom opštinskom sudu - odeljenju zemljišnih knjiga ( II opštinski sud za područje opština ili IV opštinski sud za područje opština

Print  

Klaster nekretnine  .  O nama  .  Šta je klaster  .  Vesti  .  Press pregled  .  Korisni saveti  .  Zakonski okvir  .  Mapa portala  .  Login  .  Registar članica
Ministarstvo ne odgovara za sadržaj koji postavljaju članice klastera!
Portal implementirao: Centar za konkurentnost i razvoj klastera, Fakultet tehničkih nauka